债市产品速查
“交易所 + 银行间 — 逐类查清规则、用途、条款出处。”
专项品种公司债券
沪深北三所口径一致(12 章 / 10 类)。24 项关键数值条款逐条比对无实质差异,故按交易所通用口径编写。
ABS 大类基础资产
大类基础资产指引(2026 年修订) —— 2026-07-24 施行,2022-12-30 版(上证发〔2022〕165 号)同时废止。
- 新增专章(第六章)明确不动产基础资产的定义、资产类型、合规准入、运营与现金流、评估与现金流预测、产品设计与运营管理职责
- 新增专章(第七章)明确不动产证券化特别规定,首次界定「机构间REITs」的权益属性特征
- 完善各大类关注要点:强化保理规范性、细化贸易类应收账款审核、明确融资租赁租赁物范围、调整个人互联网消费贷款金额上限
- 优化产品设计通用要求:分散度高且设置有效增信的项目可免于风险自留;细化防范现金流混同风险要求
2026 年修订首次界定其权益属性:不设固定还本付息与外部增信、原则上平层、 不设强制回购、由管理人或其委托机构主动管理。它是叠加在不动产基础资产之上的一层要求, 不是并列的第五个大类。
公募 REITs
上市交易的封闭式公募基金,采用「公募基金 + 资产支持证券 + 项目公司」结构,投资者取得的是底层不动产的权益回报而非债权本息。
公开募集不动产投资信托基金 · 现行交易所规则已由「基础设施公募 REITs」扩展为「公开募集不动产投资信托基金」,并纳入商业不动产试点 —— 只按「基础设施」理解已经不完整。
| 公募 REITs | 机构间 REITs | CMBS / 不动产 ABS | |
|---|---|---|---|
| 法律载体 | 证券投资基金(封闭式公募基金),依《证券投资基金法》及证监会 REITs 指引、交易所 REITs 业务办法。 | 资产支持证券(专项计划),依上交所《大类基础资产指引(2026 年修订)》第六章、第七章。 | 资产支持证券(专项计划),依《大类基础资产指引》第五章(不动产抵押贷款)或第六章(不动产)。 |
| 基本结构 | 公募基金 + 资产支持证券 + 项目公司,基金通过 ABS 间接持有项目公司股权。 | 专项计划直接或间接持有项目公司股权、信托受益权等财产权利(第 6.1 条)。 | CMBS 以不动产抵押 + 运营收入质押的贷款债权为基础资产;不动产 ABS 持有项目公司股权等财产权利。 |
| 投资者范围 | 面向公众公开募集,个人投资者可参与。 | 面向合格投资者,在机构间市场转让 —— 名称里的「机构间」正指这一点。 | 面向合格投资者。 |
| 收益来源与分配 | 来源于底层不动产的运营收益与资产增值,属权益回报,不设固定还本付息。 | 分配主要依赖底层不动产运营收益,不设固定还本付息、不设外部主体增信(第 7.2 条);原则上将 90% 及以上年度可供分配金额以现金分配(第 7.9 条)。 | 优先级按约定预期收益还本付息,具有债性;可设置差额补足、担保等外部增信(第 6.16 条)。 |
| 交易方式 | 在交易所上市交易,二级市场流动性相对更好。 | 挂牌转让;已挂牌的可开展扩募购入新项目,且不设间隔期要求(第 7.11 条)。 | 挂牌转让。 |
银行间
本板块每条要点均标注条款号与出处文件,以原文为准。找不到条文出处的内容一律不写。
本指引所称绿色债务融资工具,是指境内外具有法人资格的非金融企业(以下简称企业)在银行间市场发行的,募集资金专项用于节能环保、污染防治、资源节约与循环利用等绿色项目的债务融资工具。绿色项目的界定与分类可以参考中国金融学会绿色金融专业委员会编制的《绿色债券支持项目目录》。
《非金融企业绿色债务融资工具业务指引》 ↗科技创新债券是指在银行间债券市场注册发行的,用于支持科技创新领域发展的债券。发行主体包括科技型企业和股权投资机构。
《关于推出科技创新债券 构建债市「科技板」的通知》(中市协发〔2025〕86号)+《关于进一步优化科技创新债券机制的通知》(中市协发〔2026〕40号) ↗并购票据是指非金融企业在银行间市场发行的,募集资金用于企业并购活动,约定在一定期限内还本付息的债务融资工具。并购活动是指通过受让现有股权、认购新增股权、收购资产或者承接债务等方式,实现实际控制、合并或者参股已设立并持续经营的目标企业或者资产的交易行为。
《关于优化并购票据相关工作机制的通知》(中市协发〔2025〕239号) ↗本指引所称境外非金融企业债务融资工具,是指在中华人民共和国境外合法注册成立、具有独立法人资格的非金融企业在交易商协会注册发行的债务融资工具。香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区企业发行债务融资工具的,参照本指引执行。
《境外非金融企业债务融资工具业务指引(2023版)》 ↗